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Aktuelle News

Urteil: Mietminderung bei hohen Temperaturen im Sommer?

Im Sommer verbringen die meisten Menschen ihre Zeit gerne draußen. Doch was passiert, wenn die Temperaturen in der eigenen Wohnung so hoch sind, dass es drinnen nicht auszuhalten ist? Die Mieterin einer knapp 70 Quadratmeter großen Dachgeschosswohnung in Hamburg hielt eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen, als die Temperaturen in ihrer Obergeschosswohnung tagsüber mehr als 30 und nachts mehr als 25 Grad betrugen. Die Vermieterin klagte daraufhin und forderte die einbehaltene Miete zurück. Die Beklagte hingegen verlangt die Anbringung eines Wärmeschutzes.
Auch wenn es keine gesetzliche Regelung dafür gibt, wie hoch die Temperaturen in einer Mietwohnung sein dürfen, wies das Amtsgericht Hamburg die Klage (AZ 164 C 6049/04) ab. Eine Mietminderung von 20 Prozent sei in diesem Fall deshalb zulässig, weil der Wärmeschutz beim Errichten des 1998 gebauten, mehrgeschossigen Gebäudes im Bereich Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik entsprach und somit einen Sachmangel darstellte. Die Vermieterin sei zur Beseitigung des Mangels verpflichtet. Welche Maßnahme sie dafür wählt, sei allerdings ihr überlassen. Möglich wäre zum Beispiel das Anbringen von Außenjalousien, eine Veränderung der Vordächer oder der Verglasung.
Auch wenn ein Mieter einer Dachgeschosswohnung mit einer überdurchschnittlichen Aufheizung seiner Wohnung rechnen muss, als ein Mieter einer Geschosswohnung, sind dieser Grenzen gesetzt. Im vorliegenden Fall beeinträchtigte der fehlende Wärmeschutz die Wohnqualität und beeinträchtigte die Gebrauchstauglichkeit. Im vorliegenden Fall handelte es sich um eine hochpreisige Neubauwohnung mit einer qualitativ guten Ausstattung, sodass ein Wärmeschutz ohnehin vorliegen müsste. In den der Klägerin gehörenden Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoss waren Jalousien zum Wärmeschutz angebaut.
Quelle: AG Hamburg | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Staatliche Förderprogramme für Digitalisierung in der Immobilienbranche

Laut einer Umfrage des Verbundes zertifizierter Immobilienverwalter (VZI) und der Hochschule Rosenheim nutzen nur 40 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen staatliche Fördermöglichkeiten für ihren Digitalisierungsprozess. Rund einem Drittel der Unternehmen sind die Förderprogramme sogar gänzlich unbekannt.
Viele Verbände, unter anderem der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), sieht in der Digitalisierung der Geschäftsprozesse in der Branche großen Nachholbedarf. Deshlab informierte dieser kürzlich mit der „Sonderpublikation Wohnungswirtschaft Digital“ seine Mitglieder über die angebotenen Fördermöglichkeiten und die Transformation zu digitalen Arbeitsprozessen. Aufgrund der Vielzahl von unterschiedlichen Programmen in den einzelnen Bundesländern, ist es ratsam, sich beim der Antragstellung von einem professionellen Beratungsunternehmen begleiten zu lassen. Bei einigen Förderprogrammen ist die Mitwirkung eines zertifizierten Beraters sogar Voraussetzung.
Doch der Einsatz lohnt sich, denn mit den Förderprogrammen werden Geschäftsprozesse vereinfacht und es kann zusätzlich viel Geld gepart werden. Auch wenn die Förderung auf einen Maximalbetrag beschränkt ist, werden zwischen 30 und 80 Prozent der Kosten vom Staat übernommen. „Go Digital“, das Förderprogramm des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) beispielsweise, begleitet Firmen bei der Digitalisierung ihres Arbeitsalltags mit den Modulen „Digitalisierte Geschäftsprozesse“, „Digitale Markterschließung“ und „IT-Sicherheit“. Weitere Förderprogramme bietet die Förderbank KfW und die jeweiligen Bundesländer.
Quelle: BMWi / DDIV | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Politik: Genügend Wohnraum in strukturschwachen Regionen

Im Juli 2019 sollen die ersten Ergebnisse der von der Bundesregierung ins Leben gerufenen Kommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“ präsentiert werden. Unter der Leitung des Bundesministers des Innern, für Bau und Heimat Horst Seehofer (CSU), sowie der Familienministerin Franziska Giffey (SPD) und der Landwirtschaftsministerin Julia Klöckner (CDU) haben im Vorjahr sechs Facharbeitsgruppen mit ihrer Arbeit begonnen. Gemeinsam mit Vertretern der Länder und der kommunalen Spitzenverbände, des Städtetags und Landkreistags sollten Handlungsempfehlungen für die Schaffung gleichwertiger Lebensverhältnisse in strukturschwachen Regionen entwickelt werden, um auf den demografischen Wandel in Deutschland reagieren zu können.
Nach einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) sei unklar, ob der Abschlussbericht tatsächlich in diesem Monat vorgelegt werden kann. Grund dafür seien Unstimmigkeiten zwischen den Kommissionsmitgliedern. Das Bundesinnenministerium hingegen bestätigt, dass die Arbeit der Kommission im Zeitplan ist und die Ergebnisse in zwei Phasen präsentiert werden sollen. Am 10. Juli möchte Horst Seehofer die Sicht der Ministerien darlegen. Nach der Sommerpause sollen in einer zweiten Phase gemeinsam mit den Kommunen und Ländern konkrete Maßnahmen präsentiert werden.
Erst im Juni 2019 äußerte Horst Seehofer in einem Interview mit der FAZ, dass es in Deutschland genügend leerstehende Wohnungen gibt. Diese befinden sich allerdings nicht in Städten, sondern dort, wo Menschen aufgrund des schwachen Arbeitsmarktes und der schlechten Entwicklungschancen nicht leben möchten. Durch die Entwicklung einer mutigen Strukturpolitik muss diesem Zustand dringend Abhilfe geleistet werden. Deshalb plädiert Seehofer beispielsweise dafür, neue Dienstleistungsbetriebe und Behörden zu gründen und bestehende in die einwohnerarmen Regionen zu verlegen. Auch privatwirtschaftliche Unternehmen sollen zu diesem Schritt mobilisiert werden und in strukturschwache Regionen investieren.
Quelle: BMI/ FAZ / IZ | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Renovierung und Schönheitsreparaturen vor Mieterwechsel

Wenn Eigentümer sich auf die Suche nach einem passenden Mieter für ihre Wohnung begeben, sollten sie die Immobilie vor der Vermarktung in einen guten Zustand bringen. Bei einem Mieterwechsel stellt sich vielen Eigentümern die Frage nach der Sanierung oder Renovierung der Wohnung. Doch nicht immer stehen die finanziellen Mittel dazu zur Verfügung. Wer eine Wohnung grundsanieren möchte, muss oftmals mit Kosten von 1000 Euro pro Quadratmeter und mehr rechnen.
Auf der anderen Seite kann eine modernisierte Wohnung oftmals zu einem höheren Mietpreis vermietet werden. Deshalb ist es ratsam, vor der Sanierung oder Renovierung eine Kalkulation hinsichtlich des aktuellen Mietspiegels zu erstellen und abzuwägen, welche Unternehmungen sich wirklich lohnen und welche optischen Schönheitsreparaturen ausreichen, um der Wohnung zum neuen Glanz zu verhelfen. Manchmal reichen schon kleine Renovierungsmaßnahmen aus, um im ortsüblichen Mietspiegel in eine höhere Ausstattungskategorie zu rutschen, wie zum Beispiel das Anbringen eines zweiten Waschbeckens.
Es muss nicht immer die kostenintensive Komplettsanierung sein, wenn es um die Verbesserung des Zustands und der Optik einer Immobilie geht. In Altbauwohnung zum Beispiel können alte Nachtspeicheröfen gegen eine Naturstein- oder Infrarot-Heizung ausgetauscht werden. Eine in die Jahre gekommene Elektrik kann nach Bedarf ergänzt oder erweitert werden und Maler- und Lackierarbeiten zum Auffrischen der Wohnung können eigenständig ausgeführt werden. Der Einbau von Klick-Laminat anstatt von Parkett, die Reinigung von grau verfärbten Fugen und Fliesen mit Haushaltsmitteln wie Essigreiniger helfen ebenfalls, die Kosten zu senken. Auch bei Fenster und Fensterrahmen reichen oft kleine Arbeiten aus, um Fehler oder Risse im Lack auszubessern.
Quelle: Immowelt AG | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

EU-Richtlinie: Fernablesung der Heizkosten

Um die Energieeffizienz in der Wohnungswirtschaft weiterhin voranzubringen, wurden im vergangenen Jahr drei europäische Richtlinien verabschiedet, die bis zum 25. Oktober 2020 in den jeweiligen Ländern zu nationalen Rechts- und Verwaltungsvorschriften umgesetzt werden sollen. Einer der drei Punkte des EU-Legislativpakets „Saubere Energie für alle Europäer“ beinhaltet die Installation von fernablesbaren Heizkostenverteilern und Zählern sowie unterjähriger Verbrauchsinformationen. Die Fernablesung hat zum Ziel, dass der Endverbraucher durch die Transparenz des Energieverbrauchs energieeffizienter haushalten und gleichzeitig Kosten sparen kann.
Aktuell ist die Heizkostenverordnung in dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) festgeschrieben. Nach der Novellierung des Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird dieses als Ermächtigungsgrundlage für die Heizkostenverordnung dienen. Die Richtlinie besagt, dass die Wärme-, Kälte- und Trinkwasserversorgung durch Fernablesung ermöglicht werden soll. Dies hat den Vorteil, dass der Zugang zu Wohnungen nicht mehr vonnöten sein wird, sondern durch Walk-by oder Drive-by Technologien ermöglicht wird. Ob dabei die Einrohrheizungen nachgerüstet werden sollen oder direkt komplett durch fernablesbare Zähler ersetzt werden sollen, wird im Rahmen der Novelle festgelegt.
Zusätzlich besagt die neue Richtlinie, dass ab dem 25.10.2020 zweimal im Jahr auf Verlangen des Endkunden eine Abrechnung des Energieverbrauchs auszustellen ist. Ebenso kann sich der Endkunde für die Abrechnung auf elektronischem Weg entschieden. Diese würde dann vierteljährlich erfolgen. Wenn ein Fernablesegeräte installiert ist, wird die Abrechnung ab dem 01.01.2022 monatlich versandt. Ausgeschlossen ist die Zeit außerhalb der Heizperiode.
Quelle: BMWi | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Grundsteuer: Reform erfordert Grundgesetz-Änderung

Die langjährige Diskussion um die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts ist auf den Weg gebracht. Am 27. Juni 2019 ist der von der großen Koalition gestellte Antrag zur Änderung der Grundsteuer im Bundestag besprochen und an die zuständigen Ausschüsse weitergegeben worden. Um Änderungen an der Grundsteuer durchzusetzen bedarf es allerdings einer Änderung im Grundgesetz und dafür braucht die große Koalition die Stimmen der Opposition. Bis Ende 2019 muss dem Bundesverfassungsgericht eine endgültige Regelung der Grundsteuer vorliegen. Ist dies nicht der Fall, würde die Grundsteuer ab 2020 wegfallen und den Kommunen damit eine der wichtigsten Einnahmequellen.
In dem vom Bundesfinanzminister Olaf Scholz bevorzugten „wertabhängigen Modell“ würde die Grundsteuer anhand des Bodenwertes, des Alters der Immobilie und der Mieteinnahmen berechnet werden. Die Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft plädieren allerdings zum großen Teil für das Flächenmodell, in dem die Höhe der Grundsteuer über die Größe des Grundstücks berechnet wird; unabhängig von der Lage und dem Wert der Immobilie. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. ist der Meinung, die Bodenwerte müssen aus der Berechnung der Grundsteuer rausgenommen werden. Auch der Immobilienverband hofft, dass sich möglichst viele Länder für das Flächenmodell entscheiden.
Auch wenn der Bundesfinanzminister eine bundeseinheitliche Regelung anstrebt, sollen die Bundesländer durch eine Öffnungsklausel von der Gesetzgebung abweichen und eigene Grundsteuergesetze erlassen dürfen. Somit ist unklar, wieviel die Steuer in den einzelnen Bundesländern kosten wird, denn die einzelnen Kommunen dürfen die Höhe über Hebesätze festlegen. Um die Bebauung von Grundstücken voranzutreiben, soll in einer weiteren Anhörung am 11. September der Entwurf einer Gesetzesänderung zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung besprochen werden. Die Koalitionsfraktionen schlagen vor, dass Städte und Gemeinden künftig einen erhöhten Steuersatz auf baureife, jedoch noch unbebaute Grundstücke erheben dürfen.
Quelle: Bundestag / IVD | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Leitfaden für künftige Eigentümer

Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, für den hat der Verband privater Bauherren e.V. den Leitfaden „Die Eigentumswohnung – Suche-Kauf-Verkauf“ rausgebracht. Mit hilfreichen Tipps zum Thema Immobilienkauf können sich Interessierte über diverse Wohnformen und das Prozedere des Immobilienkaufs informieren. Ob Neu- oder Altbau, ein Loft in ehemaligen Gewerbegebieten, denkmalgeschützte Immobilien, Penthäuser oder Seniorenwohnungen, beim Kauf einer Immobilie sollte nicht nur die aktuelle Marktlage und die Immobilie überprüft, sondern auch eine Zukunftsprognose erstellt werden. Nur mit einer richtigen Vorbereitung können Investoren abwägen, ob sich ein Immobilienkauf auch wirklich lohnt.
Der 58-seitige Leitfaden beschreibt die Aufgaben, Rechte und Pflichten, die mit dem Kauf einer Wohnung einhergehen. Denn Eigentumswohnungsbesitzer sind auch gleichzeitig Mitbesitzer von Gemeinschaftseigentum und sollten über die Eigentums- und Vermögensverhältnisse der Miteigentümer Bescheid wissen. Auch der Zustand der Immobilie sowie der Preis, der Sanierungsstatus und der Wohnort spielen eine wichtige Rolle. Der Leitfaden beschreibt außerdem mögliche Probleme, die bei einem Immobilienkauf auftreten könnten und erklärt ausführlich, worauf Käufer achten müssen. Auch Investoren, die ihre Immobilie künftig wiederverkaufen möchten, finden hilfreiche Tipps.
Der Leitfaden, inklusive diverser Checklisten, kann über die Internetseite des VPB bestellt werden. Ob als Hilfe zur Entscheidungsfindung, Informationsbuch oder Arbeitsinstrument, der Leitfaden „Die Eigentumswohnung – Suche-Kauf-Verkauf“ enthält Tipps und Erläuterungen für Eigentumsbesitzer und diejenigen, die es gerne werden möchten.
Quelle: VPB | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Dachaufstockung zur Lösung der Wohnungsnot

Gerade in Großstädten und Ballungsräumen ist der Mangel an (bezahlbaren) Wohnraum besonders groß. Einer der Hauptgründe für die Wohnungsknappheit ist das nicht verfügbare oder nicht vorhandene Bauland. In einer Expertenanhörung im Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen im Juni 2019 sprach sich der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen für Lockerungen im Baurecht im Hinblick auf die Rahmenbedingungen für Gebäude-und Dachaufstockungen aus. Der GdW sieht im Bereich Gebäudeaufstockung großes Potential in der Schaffung von neuem bezahlbarem Wohnraum.
Bei den Ausführungen zitiert die GdW die „Deutschlandstudie 2019: Wohnraumpotentiale in urbanen Lagen, Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden“ der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts. Diese besagt, dass durch Dachaufstockung und Umnutzung von Bürokomplexen und Verwaltungsgebäuden bundesweit 560.000 neue Wohnungen entstehen könnten. Weitere 400.00 Wohnungen könnten auf den Dächern von Lebensmittelmärkten und Discountern gebaut werden.
Doch um das große Potential von Gebäude- bzw. Dachaufstockungen zu nutzen, müssen auf kommunaler, Landes- und Bundesebene baurechtliche Rahmenbedingungen zum Beispiel zu Abstandsflächen und Ausgleichsmaßnahmen oder zu Stellplatzpflichten und zum Brandschutz geändert werden. Bauherren sollten wirtschaftliche Anreize zum Ausbau von Dächern erhalten, um den Mehraufwand bei der Planung und Ausführung zu kompensieren. Der GdW benennt außerdem weitere Vorteile, die durch Dachaufstockung entstehen. Somit wird zum Beispiel durch einen energetischen Ausbau die Energieeffizienz des gesamten Hauses verbessert. Auch der barrierefreie und qualitätsvolle Wohnungsbau wird gefördert. Da kein zusätzliches Bauland gebraucht wird, fallen keine Grundstückskosten an und Grünflächen bleiben unversiegelt.
Quelle: GdW | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Wärmepumpe und andere passive Raumkühlungssysteme

Der Sommer steht vor der Tür und mit ihm die heißen Tage. Eine Klimaanlage hilft zwar, die Raumtemperatur zu senken, aber die hohen Kosten für die Anschaffung und den Einbau sowie der hohe Energieverbrauch und die Umweltbelastung lassen viele Haus- und Wohnungsbesitzer an dem Kauf einer dezentralen oder zentralen Klimaanlage zweifeln. Für diejenigen, die die Kosten im Rahmen halten wollen und die Umwelt schützen möchten, gibt es Alternativen.
Ob Verdunstungskühlung, Wärmepumpe, Erdluftbrunnen oder Latentwärmespeicher, mit diesen passiven Raumkühlungssystemen lassen sich Räume kostengünstig und umweltfreundlich kühlen. Das Prinzip der passiven Kühlung ist, dass warme Luft aus den Innenräumen oder aus der Außenluft bezogen, durch einen Filter in den Geräten gekühlt, gereinigt und anschließend über die Lüftungsanlagen, Heizflächen und Verteilersysteme wieder in die Räume zurückgegeben wird.
Einige der passiven Raumkühlungssysteme, wie zum Beispiel die Wärmepumpe übernehmen neben der Kühl- auch eine Wärmefunktion und dienen im Winter als Heizung. Dabei wird dem Erdreich, der Luft und dem Wasser gespeicherte Sonnenenergie über die Wärmepumpe entzogen und an das Heizsystem im Haus weitergeleitet. Die Bedienung ist sehr leicht, es muss lediglich die Pumpe mit dem Wärmetauscher ausgetauscht werden.
Doch auch Mieter können mit einfachen Maßnahmen die Raumtemperaturen im Sommer senken. Dabei ist es wichtig Rollläden, Jalousien und Fenster tagsüber zu schließen und somit die Räume vor Sonnenenergie zu schützen. Da elektrische Geräte wie Lampen, Computer oder Fernseher Wärme erzeugen, sollten diese ausgeschaltet werden, sobald sie nicht benutzt werden. Eine gute, jedoch auch etwas kostenintensive Variante, Räume zu kühlen, ist eine gute Wärmedämmung. Zellulosedämmstoffe oder Holzfaserplatten eignen sich dafür besonders gut. Ein Dämm-Spezialist berät über die richtige Dämmmethode.
Quelle: Immowelt AG | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Sanierungspflichten bei Bestandsimmobilien

Bestandsimmobilien zeichnen sich im Vergleich zu Neubauimmobilien vor allem durch einen verhältnismäßig niedrigen Preis aus. Auch der niedrige Zinssatz, ein oftmals größeres Grundstück und der besondere Charme eines Altbaus, überzeugen viele Kaufinteressenten. Doch vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie ist es ratsam, sich über die aktuellen Regelungen und Pflichten der EnergieEinsparVerordnung (EnEV) zu informieren und die Sanierungsempfehlungen im Energieausweis zu beachten. Sollten kostenintensive Sanierungen anstehen, zieht man am besten einen Energieberater zu Rate.
Vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem 01. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem der Eigentümer nicht gewechselt hat, sind von der Sanierungspflicht betroffen und gesetzlich zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen verpflichtet. Demnach gehören der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen im Keller sowie das Dämmen vom Dach oder Dachboden zu den vorgeschriebenen Sanierungen in Bestandsimmobilien. Objekte, die nach dem 01. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, müssen bereits gewisse Anforderungen der EnEV erfüllt haben.
Auch wenn beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit zusätzlichen Sanierungs- und Renovierungsausgaben zu rechnen ist, lohnt sich eine genaue Aufschlüsselung und Betrachtung der anfallenden Kosten durch einen Energieberater. Oftmals schrumpft die Summe der Renovierungsausgaben durch die langfristige Einsparung von Energiekosten nach der energetischen Sanierung enorm. Um zusätzliche Kosten zu sparen, kann der Energieberater Förderungen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen und die Kosten nochmals minimieren.
Quelle: Effizienzhaus-online | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Urteil: Wird Mangelbeseitigung nicht gestattet, besteht kein Anrecht auf Mietminderung

Eine Vermieterin kündigt ihren Mietern wegen Zahlungsverzug das seit 1998 bestehende Mietverhältnis und bekommt vor dem BGH (AZ VIII ZR 12/18) Recht. Die Mieter sind zur Räumung der Wohnung verpflichtet. Aufgrund zurückliegender Rechtsstreitigkeiten mit vorherigen Vermietern wegen diversen Mängeln in der Wohnung, wurden den Mietern in den Jahren zwischen 2003 und 2012 Mietminderungen zwischen 10 und 35 Prozent zugesprochen. Auch nach Ablauf dieser Zeit zahlten die Mieter nur eine geminderte Miete und beriefen sich zusätzlich auf das Leistungsverweigerungsrecht, solange die Mängel nicht behoben sind.
Aufgrund des Zahlungsverzugs und der Verweigerung der Mieter zur Mängelbeseitigung, sprach die neue Vermieterin im Dezember 2015 eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. In der Klageerwiderung der Mieter im März 2016 äußerten sie, dass sie nicht zur Duldung der Mängelbeseitigung verpflichtet sind. Mängel dürften aufgrund des noch laufenden Rechtsstreits nicht beseitigt werden, da diese wichtige Beweismittel darstellen. Zwar könne ein Termin zur Besichtigung der Mängel stattfinden, die Mangelbeseitigung könne aber nur mit dem Einverständnis des vorigen Vermieters und Klägers erfolgen. Somit behielten sie auch weiterhin einen Teil der Miete ein.
Im Juli 2016 sprach die Vermieterin eine erneute Kündigung aus. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Mieter mit etwa 4900 Euro, einer Summe von mehr als zwei Monatsmieten, im Verzug. Das Gericht entschied zugunsten der Klägerin und forderte zur Räumung auf. Das Leistungsverweigerungsrecht ist für die Mieter im März 2016 entfallen, da die Beklagten es abgelehnt haben, die Beseitigung der Mängel zu dulden. Nach § 320 BGB endet das Leistungsverweigerungsrecht, sofern die Mängel entweder beseitigt sind oder dem Vermieter die Mängelbeseitigung nicht gewährt wird. Die gesamten einbehaltenen Beträge werden zur sofortigen Zahlung fällig. Der angegebene Grund, Beweismittel würden durch die Mangelbeseitigung vernichtet ist obsolet, denn diese können zum Beispiel durch Fotos oder Bescheinigungen von Handwerkern nachgewiesen werden.
Quelle: BGH | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Investitionsmöglichkeit Micro Apartments

Auch wenn sich der Markt im Bereich Microliving, Coworking und Sharing Communities nach einer Studie des Immobiliendienstleisters JLL in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern noch langsam entwickelt, prognostiziert JLL gute Entwicklungschancen und überdurchschnittliche Spitzenrenditen von bis zu 7,5 Prozent. Vor allem Studenten und Berufspendler tendieren immer mehr zum Wohnen und Leben in zentral gelegenen und voll möblierten Apartments, die hohen Komfort auf wenig Fläche versprechen.
Während für Studenten der Gemeinschaftsgedanke und der Wunsch nach sozialem Vernetzen im Mittelpunkt stehen, versuchen Arbeitnehmer den Anforderungen der urbanen Arbeitswelt gerecht zu werden. Diese fordert immer mehr Flexibilität und Mobilisierung, sodass Arbeitnehmer und Selbständige regelmäßig von wechselnden Standorten aus arbeiten und kurzfristig zentral gelegenen Wohnraum finden müssen. Berufspendler tendieren immer häufigr zu einer funktionalen Zweitwohnung, um lange Anfahrtswege zu umgehen.
Die Experten von JLL sehen gute Möglichkeiten für die Investition in moderne Studentenwohnheime, denn die Anzahl der Studenten steigt jährlich rapide an und der Mangel an Studentenwohnheimen wird immer größer. Laut der Studie von JLL waren im Wintersemester 2018/2019 knapp 2,9 Millionen Studenten an Hoschschulen eingeschrieben, Tendenz steigend. Die Veränderung in der Lebensrealität bietet Investoren gute Anlagemöglichkeit mit besten Zukunftsprognosen in möblierte Apartments mit einer Größe von 18 bis 25 Quadratmetern oder private Studentenwohnheime.
Quelle: JLL | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Immobilienpreisspiegel 2019

Auch wenn sich der Markt im Bereich Microliving, Coworking und Sharing Communities nach einer Studie des Immobiliendienstleisters JLL in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern noch langsam entwickelt, prognostiziert JLL gute Entwicklungschancen und überdurchschnittliche Spitzenrenditen von bis zu 7,5 Prozent. Vor allem Studenten und Berufspendler tendieren immer mehr zum Wohnen und Leben in zentral gelegenen und voll möblierten Apartments, die hohen Komfort auf wenig Fläche versprechen.
Während für Studenten der Gemeinschaftsgedanke und der Wunsch nach sozialem Vernetzen im Mittelpunkt stehen, versuchen Arbeitnehmer den Anforderungen der urbanen Arbeitswelt gerecht zu werden. Diese fordert immer mehr Flexibilität und Mobilisierung, sodass Arbeitnehmer und Selbständige regelmäßig von wechselnden Standorten aus arbeiten und kurzfristig zentral gelegenen Wohnraum finden müssen. Berufspendler tendieren immer häufigr zu einer funktionalen Zweitwohnung, um lange Anfahrtswege zu umgehen.
Die Experten von JLL sehen gute Möglichkeiten für die Investition in moderne Studentenwohnheime, denn die Anzahl der Studenten steigt jährlich rapide an und der Mangel an Studentenwohnheimen wird immer größer. Laut der Studie von JLL waren im Wintersemester 2018/2019 knapp 2,9 Millionen Studenten an Hoschschulen eingeschrieben, Tendenz steigend. Die Veränderung in der Lebensrealität bietet Investoren gute Anlagemöglichkeit mit besten Zukunftsprognosen in möblierte Apartments mit einer Größe von 18 bis 25 Quadratmetern oder private Studentenwohnheime.
Quelle: JLL | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Neuer Trend: Aluminiumfensterrahmen

Hochwertige Aluminiumfenster sind der neue Trend in der modernen Wohnarchitektur. Nicht nur in puncto Optik überzeugen die neuwertigen, ganz aus Aluminium bestehenden Fensterrahmen, sondern garantieren auch einen hohen Wärmeschutz. Mittels eines fortschrittlichen Produktionsverfahrens werden die Aluminiumrahmen mit einer Isolationsschicht gefüllt, die die Wärmeleitfähigkeit verringert. Somit ist der Wärmeschutz der Aluminiumfenster mit dem von Holz- oder Kunststofffenstern zu vergleichen. Auch im Bereich Schall- und Einbruchschutz gibt es kaum Unterschiede.
Im Vergleich zu Holz und Kunststoff punktet Aluminium mit einer hohen Langlebigkeit, Rost- und Brennschutz und leichter Pflege. Für die Reinigung reichen ein weicher Lappen oder Schwamm, warmes Wasser und neutrale Haushaltsreinigern aus, um den Fensterrahmen zu Glanz zu verhelfen. Neben der Verwendung von Aluminiumfenstern in moderner Architektur, sind sie aufgrund ihres leichten Gewichts auch bei Altbausanierungen äußerst beliebt. Wem die metallene Optik nicht gefällt, kann zwischen pulverbeschichteten Aluminiumfensterrahmen in unterschiedlichen Farben und Optiken wählen.
Im Vergleich zu Holz-, und Kunststoffprofilen sind Aluminiumfensterrahmen verhältnismäßig preisintensiv. Käufer die sich für eine besondere Oberfläche, wie Holzoptik, Farbe oder Dekor entschieden, müssen zusätzlich mehr bezahlen. Jedoch gibt es die Möglichkeit, eine Mischform zu wählen. Für die optimale Funktionalität, Witterungsbeständigkeit und Stabilität werden Aluminiumfensterrahmen im äußeren Bereich verwendet, im Inneren können zum Beispiel günstigere Holzrahmen verwendet werden, die eine gemütliche Atmosphäre kreieren.
Quelle: Immowelt AG | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Wärmepumpe ist das meist eingesetzte Heizsystem im Neubau

Laut einer Auswertung des Statistischen Bundesamtes für den Bundesverband Wärmepumpe e.V. (BWP) ist die Wärmepumpe im Jahr 2018 zum zweiten Mal in Folge Spitzenreiter der Heizsysteme in genehmigten Neubau Wohngebäuden. Gleichzeitig überholt die Wärmepumpe im Vergleich zum Vorjahr auch zum ersten Mal den fossilen Energieträger Gas in allen genehmigten Neubaugebäuden.
Von den im Jahre 117.869 genehmigten Wohngebäuden wurden 51.527 Gebäude, sprich 43,7 Prozent mit Wärmepumpen ausgestattet, wohingegen 41 Prozent der Neubaugebäude mit Gas und 15,3 Prozent durch andere Energieträger wie Fernwärme, Holz, Öl, Strom, Solarthermie und Biogas beheizt werden. Im Vergleich dazu waren im Jahre 2014 nur 30,3 Prozent der Neubauwohngebäude mit Wärmepumpen ausgestattet. Auch in der Betrachtung aller genehmigten Gebäude, sprich auch Nichtbaugebäuden, nimmt die Wärmepumpe im Jahre 2018 mit 37,6 Prozent die Spitzenposition ein. Experten prognostizieren auch in den kommenden Jahren einen Aufwärtstrend der erneuerbaren Energieträger und ernennen die Wärmepumpe zum Standardheizsystem im Neubau.
Doch um die Wärmewende im Neubau weiter auszubauen und veraltete fossile Energieträger in Bestandsgebäuden auszutauschen, bedarf es laut BWP einem von der Bundesregierung beschlossenen Gebäudeenergiegesetz. Nur so kann ein Technologiewechsel erfolgen und eine echte Energiewende vollzogen werden. Auch wenn die technischen Lösungen für den Einbau von energieschonenden Wärmepumpen vorhanden sind, mangelt es immer noch an einem ansprechenden Energiepreisgefüge. Im Vergleich zu fossilen Energieträgern wie Erdgas und Heizöl, ist die gewonnene Energie durch den Einsatz einer Wärmepumpe preisintensiver.
Quelle: BWP | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Urteil: Vermieter darf Rauchmelder eigenständig anbringen

In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht München (AZ 432 C 6439/18) klagt ein Eigentümer eines Reihenhauses die Mieter seiner Eigentumswohnung an, da diese ihm den Zugang zu der Wohnung für den Einbau von Rauchmeldern verweigern. Trotz mehrfacher Aufforderungen und der Option, die Mieter können ebenfalls eine Fachfirma mit dem Einbau auf eigene Kosten beauftragen, lehnen die Mieter den Zugang zu der Wohnung weiterhin ab. Ferner sind sie der Meinung, der Vermieter müsse die Kosten der Fachfirma selbst tragen. Außerdem äußern sie ihren Unmut darüber, dass aufgrund von anhaltenden Streitigkeiten mit dem Vermieter für sie Lebensgefahr bestehe, denn der Vermieter habe im Jahre 2005 eine „Morddrohung“ auf ihrem Anrufbeantworter hinterlassen.
Das Amtsgericht gibt dem Kläger Recht und fordert die Mieter dazu auf, dem Vermieter mit einer einwöchigen Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8 und 17 Uhr in allen als Schlaf-, Wohn- und Kinderzimmer genutzten Räumen, sowie in die zu diesen Zimmer führenden Fluren Zutritt zu gewährleisten um Rauchmelder anzubringen. Ob der Vermieter diese eigenständig anbringt oder eine Fachfirma damit beauftragt, bleibt ihm überlassen, denn Mieter sind dazu verpflichtet, sowohl die durch den Vermieter beauftragten Handwerker als auch von dem Vermieter selbst durchzuführende Maßnahmen zu dulden. Gerade das Anbringen von Rauchmeldern ist nach Art. 46 Abs. 4 BayBO eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht.
Auch die angebliche Morddrohung wurde vom Amtsgericht München nicht als solche angesehen, da ein in Aussicht gestelltes Verbrechen aus dieser noch nicht einmal ansatzweise ersichtlich ist und die bereits lange zurückliegende Nachricht an Präsenz verloren hat.
Quelle: Amtsgericht München | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Information 2.0: Digitales Brett im Hausflur

Eigentümer eines Wohnkomplexes können den Mehrwert ihrer Immobilie und die Zufriedenheit und Kommunikation der Mieter erhöhen, indem sie ein digitales Brett im Hausflur anbringen. Ob Informationen zur Hausordnung oder Tipps zur Energieversorgung, ein digitales Brett informiert seine Mieter in Echtzeit.
Auch Informationen wie der Wetterbericht und Nachrichten, sowie Sperrmülltermine, Reparaturmeldungen oder Reinigungsnachweise der Reinigungsfirma können von dem Wohnungsunternehmen nach Belieben zur Verfügung gestellt werden. Die Besonderheit eines digitalen Brettes ist außerdem die Möglichkeit zur Kommunikation und Interaktion mit anderen Mietern oder mit dem Vermieter direkt. Somit kann zum Beispiel ein Schadensfall direkt aus dem Treppenhaus gemeldet werden oder Mieter können mit der „Mieter zu Mieter“ Funktion direkt miteinander kommunizieren und sich darüber informieren, wann die nächste Feier oder ein Auszug ansteht.
Durch die Touchfunktion ist die Bedienung des digitalen Brettes leicht zu bedienen. Auch Wohnungsgemeinschaften profitieren von dem digitalen Brett, denn durch die Online-Verwaltung werden Kosten eingespart und der Zeitaufwand verringert, da Papieraushänge im Hausflur nicht mehr notwendig sind. Soll eine Information oder eine Nachricht an mehrere Wohnkomplexe versendet werden, kann dies leicht in dem System eingestellt werden. Das Wohnungsunternehmen entscheidet darüber, welche Inhalte online gestellt werden und sorgt stets für aktuelle Informationen für die richtige Zielgruppe. Zusätzlich ist ein digitales Brett in einem Treppenhaus optisch viel ansprechender, als die Zettelwirtschaft eines schwarzen Brettes mit oftmals veralteten Informationen.
Quelle: Vermieter Ratgeber | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Sinkende Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser

Laut einer Berechnung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) wurden von Januar bis März 2019 2,8 Prozent weniger Baugenehmigungen für den Neubau vergeben als im ersten Quartal 2018. Vor allem im Bereich Mehrfamilienhäuser gingen Baugenehmigungen deutschlandweit stark zurück. Einzig Thüringen kann einen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sowie die Wohnungswirtschaft zeigen sich alarmiert. Mit dieser rückläufigen Entwicklung vergrößert sich das Problem des Wohnungsmangels und des bezahlbaren Wohnraums.
Der BFW fordert die Politik dazu auf, dem Problem in der Wohnungspolitik entgegenzusteuern und den Fokus nicht weiterhin auf das Mietrecht und einer Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse, sondern auf den Neubau, vor allen von Mehrfamilienhäusern, zu legen. Denn im Vergleich zum Vorjahr sind die Baugenehmigungen im Bereich Mehrfamilienhaus um 4,4 Prozent und im Bereich Zweifamilienhaus um 4 Prozent gefallen. Einzig die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser sind um 2,3 Prozent gestiegen, was jedoch das Problem des Wohnungsmangels in Großstädten und Ballungszentren nicht behebt.
Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW bemängelt den Rückgang der Baugenehmigungen und fordert die Politik dazu auf, Bedingungen und Maßnahmen für den Wohnungsneubau zu schaffen. Dazu gehören beispielsweise neben der Erhöhung der Genehmigungskapazitäten in Ämtern und eines Planungs- und Baubeschleunigungsgesetzes auch eine Genehmigung für den einheitlichen Typenbau von Wohnungseinheiten durch serielle und modulare Bauweisen. Ebenso sind dauerhafte steuerliche Verbesserungen für den Wohnungsbau, eine aktive Liegenschafts- und Bodenpolitik sowie die Vergabe von Grundstücken nach dem Konzeptprinzip und nicht nach dem Höchstangebot notwendig.
Quelle: BFW und GdW | Bereitgestellt für Immobilienmakler SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Quelle: Immonewsfeed


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